Kontaktujte mě
+420 775 674 544
Jaké nemovitosti jsem již prodal?

# V ČÍSLECH

 

Mapa prodaných nemovitostí Brno

 

V této sekci bych Vám rád představil mnou prodané nemovitosti a uvedl pár příběhů, které jsem při jejich prodeji s mými klienty prožil. Vybral jsem situace z běžného života, které možná prožíváte zrovna tak právě vy. Zodpovídám za prodej nemovitostí v Brně. Spoustu realizovaných prodejů mám ale i v různých částech republiky.

Přečtěte si níže, jak jsem tyto životní situace řešil.

Jak řešit prodej bytu z dědictví?

OV 1+kk, ul. Švermova, Bohunice, CP 33m2 + 4,7m2 balkón, plastová okna

V tomto případě se jednalo o dědictví po mamince. Když mě jeden z majitelů kontatoval, byli teprve ve fázi kdy ještě nenavštívili notáře, který dědictví řešil. Na naší schůzce jsem se dozvěděl, že kromě pána dědí také jeho dvě sestry. Ze zkušenosti jsem věděl, že to, aby se dohodli co s bytem, bude vcelku oříšek.

Od pana majitele jsem dostal kontakt na jeho sestry a po telefonátech s nimi, jsem s potěšením zjistil, že mají zájem nemovitost všichni prodat, ale každý za jinou cenu. Zhotovil jsem srovnávací tržní analýzu, všechny majitele obvolal a domluvil si s nimi jednotlivě schůzky. Po tom, co jsme prošli prodané nemovitosti o stejné dispozici, podařila se se všemi majiteli domluvit počáteční kupní cena nabídky a podepsat jednotlivě dohodu o zprostředkování prodeje. V tomto případě počáteční nastavení prodeje bylo velmi důležité. Ušetřil jsem je od zbytečných dohad o prodejní ceně a sehrál zde roli arbitra.

No a pak už to bylo jednoduché. Nemovitosti jsme profesíonálně nafotili a popsali, dali do nabídky, vyhotovili a uskutečnili marketingový plán na základě reakce proběhly prohlídky a našel se kupec. Na podpisy smluv jsme jednomu z majitelů doporučili, aby ostatní zastupoval při podpisu, protože nebyli z Brna. Ti souhlasili, byt se převedl po načerpání kupní ceny a následně předal.


Jak zorganizovat návaznost prodeje starého bytu a koupit nový?

OV 2+kk, ul. Labská, Starý Lískovec, CP 44m2 + 4,7m2 balkón, největší typ bytu 2+kk v této lokalitě

OV 3+1, ul. Oblá, Nový Lískovec, CP 74m2 + 4,7m2 balkón, samostatně stojící dům

Zde nalezneme příklad, se kterým se setkávám velmi často. Mladé rozrůstající se rodině, tehdy mladému páru, s dítětem a dalším na cestě přetal být jejich byt dostatečný. První otázky, které je napadly, byly: Jak to udělat, abychomrovnou do nového většího bytu bez toho, abychom se museli stěhovat na přechodnou dobu do pronájmu? Máme na to vůbec finance?

Po naší schůzce jsme se dohodli, kde jsme na základě srovnávací tržní analýzy zjistili, za kolik cca prodají a za kolik cca koupí. Doplatek na větší byt byl pro ně řešitelný z jejich stavebního spoření. Další věc byla stěhování. Řešení spočívalo v tom, že jsme všem kupujícím říkali, že jejich byt bude k nastěhování až tři měsíce po přepisu na katastrálním úřadě. To jim poskytlo 5 – 6 měsíců od nalezení kupce na nalezení nové nemovitosti.

Zadali jsme poptávku na koupi nového bytu 3+1, jejich nemovitosti jsme profesionálně nafotili a popsali, dali do nabídky, vyhotovili a uskutečnili marketingový plán, na základě reakce proběhly prohlídky a našelse kupec, který akceptoval termín nastěhování. Protože klientům již chodily ode mě měsíc nabídky jiných bytu, měli přehled. Šli jsme se podívat na tři byty. Jeden s nich se jim zalíbil a ten koupili. Návaznosti jsou komplikované, ale naštěstí existuje více cest jak je realizovat. Tyto cesty budu s Vámi rád sdílet.

Jak převést svou zástavu na jinou nemovitost?

OV 2+1, ul. Tučkova, Veveří, CP 54m2, standard, vhodný jako startovní bydlení nebo jako investice na pronájem

V tomto příběhu bych Vám rád zmínil spíše finanční stránku transakce. Nemovitost jsme prodávali déle hlavně díky jeho stavu, který byl ke kompletní rekonstruci a nabídkové ceně. Nalezli jsme mladý pár, který chtěl nemovitost, k vlastním úpravám. Na nemovitosti vázlo zástavní právo ve prospěch banky prodávajících. To by bylo v pořádku, ale kupec chtěl financovat přesunem své staré zástavy na novou nemovitost a zbytek doplatit ze svých prostředků.

Bylo dobré, že už na byt kupujícího měli zájemce. A protože máme v našem teamu na dané téma odborníka na financování, oslovil jsem ho, aby mé klienty kontaktoval a našel adekvátní řešení této situace. Kupec a finanční poradce se sešli, a následně mě informovali o jejich domluvě. Řešení spočívalo v tom, že z nemovitosti, kterou prodával kupující, se převedla zástava na byt na Tučkové. To znamená, že v jeden okamžik na bytě na Tučkové byli dvě zástavní práva. To banky na krátkou chvíli akceptovaly, i když výše obou zástav přesahovaly cenu nemovitosti, na kreré vázli.

Poté byl převeden byt kupujících, kteří na základě převodu již disponovali s vyplacenou kupní cenou a mohli tak doplatit zaplatit celou kupní cenu za byt na Tučková.V tom okamžiku, ale na bytě na Tučkové stále vázly dvě zástavy. Zejména ta paní majitelky, kterou tam kupující určitě nechtěli nechat.

Proto jsme z části kupní ceny, která byla složená v úschově, zástavu vyplatili a banka zástavu odstranila. Proběhl převod bytu na kupujícího a to už pouze s jeho zástavou. S touto situací jsem se v minulosti ještě nesetkal a proto musím konstatovat, že team lidí, kteří opravdu rozumí své práci ( finanční poradce, právník), byl v tomto případě nutností.

 

Jak prodat nemovitost bez starostí?

Novostavba OV 3+kk, ul. Čenka Růžičky, Bohunice, CP 74m2 + 4m2 balkón, garážové stání a sklep

V momentě, kdy mě majitel kontaktoval, měl již zkušenosti s realitní kanceláří, bohužel ale špatné. Na naší schůzce jsem se zeptal, co by ode mne očekával? Zmínil, že je ze Slovenska a není pro něj reálné jeztit stále na prohlídky. Také chtěl, aby v momentě, kdy se spolu domluvíme, dostával neustále zpětnou vazbu. To byl právě kámen úrazu u předchozí realitní kanceláře. Vrtalo mi také hlavou, proč když nemovitost nabízeli již půl roku, není stále prodaná.

Po podpisu dohody o zprostředkování prodeje nemovitosti mi předal klíče a odjel na Slovensko. Následně jsem vyhotovil srovnávací tržní analýzu a zjistil jsem, že cena byla nastavená příliš vysoko. V telefonátu s panem majitelem jsem zmínil počáteční kupní cenu, kterou nám naznačoval trh. Bohužel majitelé stále trvali na ceně, za kterou nemovitost pořídili. Rozhodl jsem se i tak do prodeje pustit. Pravidelně jsem je informoval o plnění marketingového plánu a jednou za měsíc je poprosil o schůzku, kde jsme probrali veškeré možné statistiky týkající se prodeje.

Po třech měsících, majitelé usoudili na základě faktů z trhu (prodané nemovitosti, konkurence nové výstavby), že je s cenou třeba něco dělat. Nemovitosti jsme začali nabízet dle mého doporučení. Konečně byla odezva a mohli jsme zrealizovat tři prohlídky. Nikdo ze zájemců, ale neměl zájem. Oslovili jsme tedy i lidi, kteří bydleli v okolí nemovitosti. Po týdnu se ozval kupec, který bydlel v těsné blízkosti a hledal byt pro dceru. Zašli jsme na prohlídku a zájemce nemovitosti koupil. Majitel se nemusel v průběhu celé transakce o nic starat, dostával neustálou zpětnou vazbu a následně dorazil až na podpis smlouvy.

Ideální prodej pro všechny zůčastněné. Jak prodat nemovitost, aby byli všichni spokojeni?

2+kk, Nový Lískovec, ul. Oblá, CP 48m2 + balkón ve výstavbě, vhodný jako investice a startovní

Tento případ je důkazem toho, že je opravdu reálné prodat nemovitost způsobem win-win-win. To znamená tak, abychom byli všichni spokojení jak prodávající tak kupující a v neposlední řadě i realitní makléř.

Pan majitel mě objevil v plošné inzerci našeho místního zpravodaje, ale měl na mě již z minulosti reference od mých spokojených klientů. Nejdůležitějším faktorem bylo správné nastavení prodeje od samého počátku. Zejména správné nastavení tržní ceny nemovitosti (více blog Jak správně nastavit tržná cenu nemovitosti?), dále marketingový plán tj. kde, kdy, jak? budeme nemovitost propagovat, abychom získali co nejvíce zájemců o prohlídku. Dále prezentace tj. fotodokumtace, případně home-stading a také jak budeme dělat prohlídky. Domluvili jsme se tedy a pan majitel mi dal důvěru, v tomto případě opravdu velkou, a myslím, že v tom tkvěl hlavní úspěch naší dohody. Pan majitel mi tak důvěřoval, že mi nechal veškerý prostor pro to, abych nemovitost kvalitně odprezentoval. Na základě srovnávací tržní analýzy souhlasil s počáteční kupní cenou, která byla o 100.000,- výše, než cena obvyklá u stejné dipozice.

Také mi umožnil, abych si prohlídky zorganizoval sám. Po týdnu jsme měli pět zájemců o prohlídku. Po dohodě jsme se domluvili na termínu a pan majitel mi předal kliče od jejich bytu, ve kterém se svou rodinou žije a vyrazili společně do kina. Prohlídky jsem poskládal za sebe tak, aby se klienti před domem potkávali. To mělo hlavně za efekt , že je o nemovitost velký zájem. Jednomu se zájemců už nemovitost předtím utekla. A protože viděl, že by se to mohlo opakovat a byl to byt, který vyhovoval jeho požadavkům, projevil zájem o koupi.

Cena, ale stále neodpovídala jeho představě. Sám totiž navštívil podobné byty za nižší cenu. Zeptali jsme se tedy, jakou má on sám představu o celkové investici , včetně rezervační zálohy. Zmínil částku o 75.000,- Kč, níže. Ze strany majitele byla ale možná sleva pouze 50.000,- Kč. Uskutečnili jsme protinávrh a klient souhlasil. Podpis dohody o rezervaci byla už jen formalita. Nemovitost jsme tedy prodali o 50.000,- Kč dráže, než je cena obvylká. Kupec byl spokojený se slevou a já se svojí odvedenou práci.

  

S čím Vám mohu poradit?

Lukáš Peterek
Pošlete mi vzkaz



Nebo mi zavolejte +420 775 674 544
©2015 Lukáš Peterek, všechna práva vyhrazena.

administrace

Lukáš Peterek

lukas.peterek@century21.cz

+420 775 674 544